アパート経営の10大メリットを分析してみた
レオパレスが倒産すれば、家賃保証が無くなった地主達の中にも破産者が相次ぐことでしょう。破産者の行く先は競売です。レオパレス物件が、それこそ万単位で競売に流れ込む可能性があります。これは不動産経営に乗り出す好機かもしれません。日本の人口は減りますが、外国人労働者とかに貸せばいいのです。元の地主と違って、近隣住民への配慮とか要らないのですから。代々、その土地に住んでいるタイプの地主だと、ちょっとした名家だったりするので、そのような妖しげなことはできないのですが、競売で買ったのであれば余裕です。近隣住民がいかに抗議しようとも気にしなければアパート経営はうまくいきそうです。【嫌われる勇気】という本もありますしね。
- 日本は低金利でお金を借りやすい環境です。特に会社員や公務員は本業の信用力があるため、容易に資金を調達することができます。
→ 金融商品と異なり、手に入れるだけで、負債が増加するのは致命的ですね。火災保険、税金などの経費もかかるのです。特に固定資産税などは節税の手段が無いため厄介です。経費とかで圧縮できないし。 - 高齢化で持ち家を手放すなど空き家が増えており、手頃な中古物件がたくさんあります。
→ これはあるね。でも空き家をアパートにするのは難しい。リフォームコストだって掛かります。 - 不動産投資では交渉力や提案力が弱めの売り主が多く、会社員で培った営業スキルが使えます。
→ 売主と直接交渉するわけではない。仲介する不動産屋には通じないよね。 - 人口減少が進みますが、知識があったり、工夫できる人のみが勝ち残るため、むしろ在庫が増える状況は有利です。
→ 在庫が増えると価格が下がります。有利なものは何も無い。 - 物件を購入して、不動産仲介会社が入居者を集めてくれたあとは、自動的に家賃収入が得られるため、手間がかかりません。
→ 物件が破損しないという前提であればいいですね。 - 株価や外国為替のように予想外の動きで損することはないため、安定した収益源となります。
→ 税金や固定資産税で損をします。空室リスクも考えてください。 - 物価が上昇して貨幣の価値が下落しても、中古アパートの価値は上がるためにインフレ対策になります。
それはそうですね。インフレの状況で不動産を現金化できるかは疑問が残ります。 - 好景気で地価が上昇したときに売却すれば、キャピタルゲインでも利益が得られます。
それも正しいです。上昇する可能性が殆ど無いという課題があります。 - 建物の減価償却費や固定資産税などを必要経費にして、所得税と住民税を減額することができます。
→ それもそうだね。ただ、税金を経費にして税金を減らすというのは意味が無い気がするね。そもそも固定資産税と同額が住民税から差し引かれるという性質のものでは無いです。 - 物件や不動産会社の選定、賃貸管理や売却まで、不動産ビジネスに深く関与することで、収益率を上げることもできます。
→ 森ビルと戦うつもりですか？
まとめ
不動産投資はマダマダ怪しい！